商业定位论项目存亡,赵旭州解析决策者的定位误区
发布时间:2020-8-12    作者:商业地产策划公司

一、何为商业定位 

  商业地产项目中有一种最低级的死法,就是定位死,啪一拍脑袋定了个位,项目便完了。所以关于商业定位这件事情,实际上对一个项目是最基础的基本功,通俗讲就是说咱们这开发了一个项目,买了这块地盖了楼,煞费苦心运营,初心是为谁而盖,盖起来打算做什么。这一方面很重要,稍不慎便是满盘皆输!

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二、为什么很多决策者商业定位频频落败

  放眼商圈,许多决策者总在定位方面频频失手,失败的背后的驱动原因是什么?我们接下来简单给大家分析下,主要有三大方面。

  (一)不尊重专业,不能正确衡量市场

  纵观古今,定位失败以致项目落败,首当其冲第一个原因就是不尊重专业,普遍都是。

  1. 单方面执迷政策,被政策蒙蔽了双眼

  很多的个体老板,他在拿到一块地要开发一个商业项目的时候,他是理所当然一拍板说盖一个批发市场,这里盖个建材市场,那里就盖一个商场,完全没有经过论证。问其缘由,他觉得当下这个很热门!可以这么理解,他的论证完全是基于自个的一厢情愿。就譬如之前我们那时的大背景,国家政策主推双创园区、创业园。有很多老板就在荒郊野外圈了一块地,盖了个所谓的双创园、产业园,砸钱把楼盖完后便想着去卖地商卖写字楼,结果不想便知,对着空空的市场一片哀号。

  2. 依靠以往经验论,不能与时俱进 

  有很多朋友他迷信政策,更加迷信某一种风向的口号,买了这个地了,而另外一些就是粗暴的老板,买了个地什么也不考虑就按老规矩办事。 

  比方说一项目,地处市中心最繁华的地段,然而这老板一心想卖数码产品。什么原因?他曾经见证过家电时代,卖家电很火,所以他便打算卖数码产品。而实际上数码和电器在线下这几乎不存在了。我就同他分析道,如今已是2018年,今时不比往日,当下是体验业态崛起的时期,线下做数码显然已跟不上时势,纵使是黄金地段亦是枉然!我劝其要多关注下时势新闻。他左右听不进去,依旧相信他的经验论断,肆无忌惮,硬是将大把资金投了下去,单楼盘面积就达三五万方!可见规模之大。结果开业不到5个月便倒闭了,一个人都没有,惨不忍睹!

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  总而论之,所谓的尊重专业不是说你尊重一个运营公司,而是尊重客观存在的那些供需状况的变化和市场环境的变化,你得用专业的严判的体系,严判的这种标准去衡量这个市场应该做什么,而不是想当然的就做什么。

  (二)“情怀”作祟

  关于定位这方面,有些老板的做法更是让人不忍直视。据我所知,有一企业家在一城市开发了一项目,他建了一个课本博物馆!何为课本博物馆?简单来说,就是把你们从小学一直以来这么多年上的课本给你摆在博物馆里供给人观赏。是不是顿觉得“此情怀只因天上有,人间难得几回闻”。这便是我们要讲的第二个原因——情怀作祟。

  就这情怀一开始玩得还挺开心的,就是到后头便找上我们来了,说这模式我们盈利不了怎么办?如何盈利?不可能盈利的。所以当那个钱亏啊亏亏到一个损益平衡点,业主他便开始疼了,扎心了。一开始情怀满满的,驱动力之大,你怎么拦也拦不住!我这项目好有情怀走的是文旅方向,正符合未来大趋势。这想法简直异想天开,真的有人拿门票进去看小学课本吗?不谈别的,我们对读书那是打从心里排斥,这辈子都不想再碰触。坦白讲,建一个课本博物馆,还不如建一个什么鸭子和鸡的博物馆,相比之下它还会好一些,至少还能养一些各色的鸡和各色的鸭,对不对?

  商有商道,商道是为了赚钱的,不是为了情怀!所以很多朋友把情怀玩得太过了,丢失掉了商业的基本客观逻辑和基本常识,最后都很惨。

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  (三)不舍投资 ,请专业的人做专业的事

  说到这,业主定位做不好还有另一层不可忽略的重要原因,就是抠搜!商场中有这么一部分业主,他知道自己不擅长做商业定位,但他舍不得花钱,请调研公司给他去研究一下。专业的公司,像我们这种公司就是专攻此行的。她舍不得,但是到最后亏了多少钱?一个项目一动工一起来5个亿砸到那,定位有问题,卖不掉招不到商!真是可惜!一开始的错位,后面付出的代价是惨痛的。就这种事情比比皆是,屡见不鲜。说到底,这部分的业主就是忽略了精准定位对于商业的重要性,原本想压缩成本没想到适得其反。

三、决策者如何做出精准定位

  (一)统筹商业全方位,研究四个“shi”

  言归正传,分析了那么多,怎样才能得出精准的定位?这里我给你个方向,在定位前你需要先从以下四个方面下苦功夫研究。

  一,研究“市”场的供需方面,分别从需求侧和供应侧两方面入手;二,关注国家政策面,顺应大趋“势”,做的定位要与国家大形势相符合;三,研究商业运作模“式”,换言之便是熟识相关“游戏”规则;四,研究“事”,有多大本领做多大的事,正确衡量自身资源与商业的接轨。

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  (二)定位三步论

  统筹全局,天时地利人和缺一不可!所以你需要去研究四个“shi”,你通盘研究完了以后,最后便可得出定位定什么了。

  第一,定性:做什么; 

  第二,定量:什么时间,做多大:

  第三,定营盘:在这个营盘上软生态是什么?硬生态是什么?为什么说我这一套生态可以支持定位中所有的经营者来参与、来发财、来致富,给出强有力的证明、给出强有力的表现力,这个才叫定位。而这个定位是从研究4个“shi”一直到定性、定量、定营盘开始的,就是这回事!

  在这里先大致告诉你定位这件事情很重要,以及简单脉络,完整内容视频版可在今日头条搜索观看。